Ihr Platz in Budapest

Posted On: 2019-04-22 20:24:08,

HIRDETÉSI ÁR STATISZTIKÁK - ÖSSZESÍTVE: 2 FÜRDŐS BÉRBEADÓ LAKÁSOK - 2019 MÁRCIUS

Akik követik a hirdetési ár statisztikáinkat egy ideje, láthatták, hogy korábbi riportjainkban elemeztük már a studió és garzonlakások, az egy hálószobás lakások, a két hálószobás és egy fürdőszobás, a két hálószobás és két fürdőszobások lakások állományát több adat szerint:

- átlagár

- középár

- maximum ár

- minimum ár

Úgy gondoltuk, hogy tavasz eleje, amikor már túl vagyok a második szemeszter nyitásán, de még nem indult meg a nyári dömping, egy érdekes időpont lehet egy átfogó összesítésre. Sokaknak tanulságos lehet, akár a lakáskeresői oldalt, akár a hirdetői oldalt, akár a befektetői, lakáskereső szemszöget képviselik is, hogy éppen melyik lakáskategória milyen arányban és milyen átlagos hirdetési áron szerepel az oldalon. 

A vizsgált időszak március elejétől március végéig tart. Szemügyre vettük a korábbi statisztikáinkban már értékelt, feljebb sorolt studió/garzon, egy hálós, két hálós-egy fürdős, két hálós-két fürdős lakásokat, de kiegészítve a három hálószobás és két fürdős lakásokkal lakásokkal.

A statisztikához fontos tudni, hogy a studió és garzonkategória felett csak azokat a lakásokat vettük számításba, amelyeknél - hirdetőportálunk jellemző keresői igényei szerint - a mindenkori hálószobákon túl nappali is adott volt a lakásban. A nappali nélküli két hálós vagy három hálós lakások most nem játszottak szerepet.

A korábbi statisztikákhoz hasonlóan egy szűkített halmazt elemeztünk, hogy az átlagár ne torzuljon az extra jó adottságú lakásokkal (pl. újépítésű vagy erkélyes) és az átlagosnál gyengébb paraméterű hirdetésekkel (pl. földszint-udvari vagy harmadik emelet lift nélkül). Ezt a merítést alkalmazzuk az arányok megismerésére és bemutatására.

Az eredmény

 

Úgy néz ki, hogy az egy hálószobás lakások nagyon uralják a mezőnyt, a szűkített körnek is 40%-át tették ki, 690 Eurós átlagáron. Az eredmény azért is érdekes, mert terület szemszögéből egész Budapestet vettük figyelembe, és a valódi bérbeadásokból begyűjtött tapasztalataink alapján egy egy hálószobás lakás havi 690 Euro-ért inkább a legjobb, és nem az átlagos eredmények felé mutat, és prémium környékén, jellemzően főleg az ötödik kerületben. Hasonló a helyzet a két hálós, egy fürdőszobás bérlakásokkal is, ahol az eredmények 23%-a alapján kijött 976 Eurós  bérbeadás valójában már csak az igazán jó környékek sajátja (pl. Hajós utca, Ráday utca) igényes kialakítással és bútorozással. Cserébe a két hálószobás, két fürdőszobás lakások 1393 eurója figyelembe véve a kategória tételeinek gyakorta luxus-mivoltát már jobban egybecseng az ismert értékekkel (a kínálat 12%-a).

A nappalin felül három hálószobás lakás már ritkább kategória. Ezt a középadottságúak mindössze 10%-os aránya is igazolja. Viszont a luxuskialakítás itt jóval több, akár adottságtól függetlenül is és ez jobban felhúzza az átlagot. Nem ritka az eredményül kapott 1636-nál akár jelentősen drágábban bérbe vett példány sem.

Ellenpontként a garzon és studió kategória (a kínálat 15%-a) tér el felfelé a legjobban a szakmai tapasztalatainktól, hiszen az, ha az ábrán látható közel 500 eurós irányáron van kiadva egy lakóterű lakás, akkor az már kiemelendő példa és a valódi példák rendszerint se méretében, se megjelenésében nem mondhatók általánosnak.

Elgondolkodtató, hogy főleg a nagyobb keresletű lakástípusok esetében a valóság és az irányárak között ekkora szakadék van, de nem véletlenül van így. A keresők általában a legkedvezőbb árú lakásokra röppenek rá leggyorsabban, ezért azoknak a forgási sebessége nagyobb. Sosincs belőlük sok egyszerre az oldalon, mert azok állománya cserélődik, frissül. Míg a drágább lakások sokáig bennragadnak és folyamatosan szolgáltatják a megtévesztő példát az árazáshoz. A kínálati oldal szeret az átlag feletti áron próbálkozni, még feljebb emelve ezzel az átlagot. Így a következő mintavételező előtt még magasabb példák lebegnek majd.

Ha a lakás sokáig áll érdeklődés nélkül a piacon, nem feltétlen a kereslettel van a baj, lehet hogy a kínálattal volt, hiszen rossz példát mutatott. Feltártuk a kínálati átlagárakat és egyúttal azt is, hogy miből nem javasolt kiindulni. Sokkal célszerűbb a valójában bérbe adott lakásokról példát venni és az alacsonyabb árú, de hasonló színvonalú lakáshoz mérni megkínált lakásunkat, hiszen azok lesznek a valódi konkurenciáink.