Your place in budapest

Posted On: 2019-04-14 22:39:21,

A budapesti lakáskezelők szemszögéből 2019-ben - Premier Property Management Interjú

A lakáskezelés kicsit ködös fogalmát hozzuk most gyakorlati közelségbe, méghozzá partnerünk, a Premier Property Management segítségével. A 2016-ban alapult cég részéről a kétszer 10+ éves piaci és szakmai tapasztalattal rendelkező Presznyák Rita és Zabeczki Kata minden kérdésre válaszol a témában.

 

AOB: A lakáskezelés Magyarországon még mindig nem a legegyértelműbb fogalom.  Kedvezzünk a témában teljesen kezdőknek is! Ti hogy fogalmazzátok meg, mit jelent a lakáskezelés?

 

PPM: Gyakorlatilag azt jelenti, hogy a bérleti időszak alatt minden a bérbeadott lakással és a bérlővel felmerülő feladatot ellátunk és mindent problémát megoldunk a bérbeadó helyett. Fontos, hogy hosszú távú bérleti időszakról beszélünk, minimum egy éves bérleti időről.

 

AOB: Mi a leggyakoribb tévedés a szolgáltatással szemben?

 

PPM: Leggyakrabban a társasház-kezeléssel keverik össze, ami házfelügyeletet, közös képviseletet jelenet.

 

AOB: Mik a lakáskezelő  legfontosabb feladatai és előnyei hol lehet a legnagyobb az a kiemelt haszna, amivel a legtöbb terhet vesztek le a tulajdonos válláról?

 

PPM: A feladatokat célszerű konkrétan felsorolni:

 

  • bérleti díjat, rezsit szedünk be, ezeknek a kifizetését koordináljuk
  • lakást ellenőrzünk bizonyos időszakonként
  • a problémákat jelezzük a tulajdonosuknak, és meg is oldjuk őket
  • szakemberekből álló javítógárdával rendelkezünk, nem kell hetekig szakemberre
  • kapcsolatot tartunk a közös képviselettel
  • ki- és beköltöztetünk
  • pajzsként funkcionálunk a bérlő és a tulajdonos között
  • könnyebben, magabiztosabban hozunk döntést a kérdéses helyzetekben

 

Akkor van a legnagyobb haszna, ha van egy lakáskezelőd, amikor a bérlő késik a fizetéssel. A tulajdonosok sokkal engedékenyebbek, ha csúszik a bérlő. Ha egy cég áll mögötted, az határozottabban lép fel. A tulajdonos a direkt kapcsolat esetén sokkal megértőbb és enged az alkudozásnak, és ezzel tetemes mennyiségű tartozást halmozhat fel. Nincsenek tisztában azzal sem, hogy a jog mit enged, és mit nem enged: „Ha nem fizet a bérlő, akkor bemegyek és kidobom.” – De amikor kihívja a bérlő a rendőrséget, akkor meglepődnek.

 

AOB: Nagyjából hány óra munkát spóroltok meg egy átlagos tulajdonos számára havonta?

 

PPM: 5-10 óra között biztosan, de problémás bérlő esetén ez sokszorozódik.

 

AOB: Miben jelenthet a lakáskezelés nagyobb biztonságot egy bérbeadónak, mint amikor ő maga foglalkozik a lakásával?

 

PPM: A problémás bérlő esetén a jogi kiskapukat jobban ismerjük, jogi gárdával vagyunk felszerelkezve. Felkészültebbek vagyunk, hiszen tizenéves tapasztalatunk során sok mindennel találkoztunk.

 

AOB: Miben emelkedhet ki az egyik lakáskezelő cég a többivel szemben?

Nektek például mi az esszenciátok, specialitásotok?

 

 

PPM: A kisebb lakáskezelő cégként közvetlenebb és gyorsabb is a kapcsolat a tulajdonos és a lakáskezelő között. Nem recepciós veszi fel a telefont, és továbbítja valamikor az illetékesnek az aktuális kérdést. Nem egy automatikus üzenet jön a levélre sem, hogy 24 vagy 48 órán belül válaszolunk majd, hanem azonnali, megnyugtató irányt adunk az ügynek.

 

AOB: Magyarországon mióta jellemző a lakáskezelés?

 

PPM: A nagy ír-angol befektető dömpingkor kezdődött. Nagyjából 20 éve. Az elsők speciálisan külföldi tulajdonban lévő lakásokat kezdtek el kezelni.

 

AOB: Hány szereplő van most nagyjából a budapesti piacon?

 

PPM: Sok! Vannak kisebbek, akiknek nincs olyan hírneve. Vannak nagyon nagyok is, akik több kisebbet magukban olvasztanak. A jelentősebb állománnyal rendelkezőket tízre saccoljuk.  

 

AOB: Mennyire jellemző ez egyéb magyar városokban?

 

PPM: Egyáltalán nem is létezik. Voltak kezdeményezésünk, de tudtunkkal nem valósultak meg.

 

AOB: Budapesten nő vagy csökken az igény a szolgáltatással szemben?

 

PPM: Határozottan nő. Többnyire magyar ügyfelek által. Sokan vásárolnak befektetésnek lakást. Sokan költöznek külföldre is, akik aztán itt hagyják a lakást kezelésre.

 

AOB: Mennyire változik ez a szakma és merrefelé változik? Mik az új trendek?

 

PPM: Ahogy egyre több az online bérlés, az online videós megtekintés, úgy az alkalmazásokon keresztüli kapcsolattartás. Nincs már annyira leszűkülve, mint régen, hogy milyen fórumokon keresztül lehet kapcsolatot tartani

 

Illetve – inkább a bérbeadáshoz kapcsolódna - egyre nagyobb a bérlők igénye arra, hogy igényesen meghirdetett lakásokat, igényes képekkel prezentáljanak. A tulajdonosok is kezdenek erre rájönni, hogy ez is számít.

 

AOB: Mik a legközelebbi kapcsolódó szolgáltatások, amiket a lakáskezeléssel párosítani lehet?

 

PPM: Bútorozás, felújítás, maga az ingatlanközvetítés, könyvelési tanácsadás, jogi tanácsadás.

 

AOB: Miben jár külföld Magyarország előtt lakáskezelés tekintetében, ha egyáltalán előbbre jár?

 

PPM: Inkább a bérlők kiválasztásánál. A bérlő ott sokkal jobban leinformálható, bankszámla, előző lakások, munkahely szemszömgéből. Ez nálunk még gyerekcipőben jár.

 

AOB: Ha valamit megváltoztathatnátok a bérbeadási piacon Magyarországon, mi lenne az?

 

PPM: Kiiktatnánk az igénytelen lakásokat. Az igényes lakás igényes bérlőt vonz. Ez az esetek 99%-ban így van.

 

AOB: Mi a legdöbbenetesebb eset, amivel működésetek során találkoztatok?

 

PPM: A több közül az egyik az volt, amikor egy másik lakáskezelő cégtől vettünk át egy lakást problémás bérlővel, két oldalas, hiányos bérleti szerződéssel, amivel nem igazán tudtunk mit kezdeni. Amikor a bérlő nem fizetett, nagyon nehéz volt kitenni. A tulajdonos képviseletében kikapcsoltattuk az áramot, de mivel a fia a felette lévő lakásban lakott, kábeleken lehúzták az áramot, ezzel jócskán meghosszabbítva az ott tartózkodást. Végül végrehajtóval sikerült kitenni.

 

AOB: Szerintetek mik a leggyakoribb bérlői gondolkodási hibák?

 

PPM: A bérlők azt hiszik, hogy ez a szolgáltatás nekik szól. Illetve az, hogy rendszeresen azt gondolják, hogy ha valami az ő hibájukból romlik el, akkor annak pótlása, javítása is a tulajdonost terheli.

 

AOB: Mik a leggyakoribb tulajdonosi gondolkodási hibák?

 

PPM: Ha a tulajdonos odaadja ugyan lakáskezelésre a lakást, de mégis önhatalmúlag, saját kezűleg jár el. Minket kihagyva állapodnak meg akár csökkentett bérleti díjban következő évre, tanács nélkül és rosszabbul járnak. Nem kényelmi szolgáltatásként tekintenek erre, hanem állandó kontrolban akarnak maradni. Ez egyelőre főleg a magyarokra jellemző.

 

AOB: Mi az változás, amivel öt év múlva szívesen szembesülnétek a piacon?

 

PPM: Ha a bérlőjelölteket nálunk is jobban le lehetne szkenelni. És ha elterjedne a lakáskezelés tudata, és így szabadabb kezet kaphatna a lakáskezelő, illetve ha kevesebb lenne a kókler a szakmában. Az egy személyes „lakáskezelők”, akik elkezelgetnek pár lakást, és nem értenek hozzá, probléma esetén sokszor nem tudnak mit tenni és rossz tapasztalatokat hagynak hátra.

Törvényi változásoknak is örülnénk, például, ha közjegyzői szerződés esetén a végrehajtás gyorsabb folyamat lehetne, hamarabb lehetne kitenni a szerződésszegő bérlőt.